住宅小区里民宿不能随意开民法典明确，“住改商”需经有利害关系的业主一致同意

2021-03-24 08:42

住宅小区里民宿不能随意开
民法典明确，“住改商”需经有利害关系的业主一致同意

韩征漫画
民宿自诞生之日起，就面临诸如立法不完善、现行法律法规与民宿产业发展不匹配等尴尬局面。民法典明确，“住改商”需要经有利害关系的业主一致同意，也就是说，未经利害关系人一致同意，住宅小区里就不能开民宿。记者通过连日来的采访发现，在兰州，二房东“操盘”经手，将住宅小区里的房屋改成民宿的势头不减，且市内不少民宿在住宿环境、服务质量等方面存在诸多问题。与此同时，开在住宅小区里的民宿还对周围住户造成了滋扰。如何规范管理民宿？受到民宿影响的邻居如何维权？今天，我们就和大家一起来聊聊和民宿有关的事。
　1 诸多问题不容忽视
近年来，兰州的民宿业迅速发展，在给旅游业注入新活力的同时，也出现了诸多问题。
记者打开可以预订民宿的某App，以兰州西站为目的地进行搜索，各种主题、户型的民宿链接和图片映入眼帘，这些民宿绝大多数都位于兰州西站周边的住宅小区。随后，记者选择了一家距离兰州西站较近的民宿前去看房，发现房间的实际情况与某App上的图片大相径庭，地板很脏，柜子也有破损，里面还堆着杂物，坐垫和拖鞋已经发黄。随后，记者又预订了一家位于安宁某高校附近的民宿。预订成功后，该民宿老板告诉记者，钥匙放在房门旁的电表箱里，无需身份登记即可入住。
来自甘肃省市场监督管理局12315指挥中心的数据显示，2020年，该中心登记有关民宿服务的投诉18件、举报6件，问题主要集中在商家提供的房间和配套设施与网上宣传图片不一致，环境卫生差，网上付费后入住时商家又加收费用，因疫情原因无法入住引发的退订问题，房间内无防滑措施和安全提示，商家服务态度恶劣等。
除了环境卫生较差，信息不真实，存在安全隐患等问题外，民宿对周围住户正常生活的滋扰等也不容忽视。“我家隔壁就是民宿，隔三岔五就有陌生人来住，这让附近的住户很没有安全感。”兰州西站附近某住宅小区居民高女士告诉记者，民宿的客人作息时间和住户不同，通常晚上回来较晚，还把电视机的声音开得很大，产生的噪音给住户造成了困扰，“还有一些游客不注意卫生，把楼道里弄得很脏，我有好几次跟他们发生了口角。”
2 民法典规定民宿不能随意开
记者在采访调查中发现，我市多数民宿的经营者并非房主，而是二房东，他们一般会持有多套房源开设民宿。二房东出于对经济利益的追逐，一方面对民宿疏于管理，另一方面对房源所在区域的邻里关系缺乏基本的尊重，对入住民宿的客人的行为缺乏基本的约束、劝告、引导。
市民小张的一套闲置住宅房就出租给了专做民宿生意的小A。签订合同前，小张就知道自己的房子将成为民宿，也知道小A并非以个人名义承租，他的身后有民宿管理团队。小张和小A均以个人名义签订了合同，约定月租金为2500元，合同中也并未出现“民宿”字样。记者询问小张是否知道将住宅改变为经营性用房需要其他有利害关系的业主一致同意时，小张回答：“知道又能怎样？我只是按月收租，房子究竟谁居住，我哪里管得了？”
那么，住宅小区的房屋可以改为民宿吗？法律又是如何规定的呢？北京德恒（兰州）律师事务所王晓瑜律师介绍说，民法典第二百七十八条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。小张的住宅房屋被小A改造成民宿，就与酒店、旅馆类似，属于经营场所。根据《民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规和管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。这是对业主权益的基本保障。
3 期待地方立法推动民宿监管
那么，受到民宿影响的邻居如何维权？王晓瑜认为，若民宿存在扰民等问题，受影响居民可以选择与民宿主人交涉，向生态环境主管部门和公安机关投诉等方式正当维权，请求生态管理部门或公安机关依法责令整改或进行行政处罚。若与房东或平台协商无果，受影响居民还可以通过12345举报热线进行维权。另外，受影响居民有权向人民法院提起民事诉讼，要求制造噪声的旅客或民宿管理经营者排除噪声危害，甚至要求其赔偿损失。王晓瑜说：“或许，解决民宿不被‘民诉’最有效的办法是将《民法典》有关相邻权的条款融入到地方民宿立法中，让居民有法可依，有理可寻。”
记者同时了解到，我国一些城市已经制定了相关法规和管理办法。2020年12月，北京市发布《关于规范管理短租住房的通知》，明确禁止在核心城区开设民宿，在其他城区开设民宿的条件也十分严格；珠海、厦门等地也针对城市民宿业出台了管理办法。对此，王晓瑜建议，相关部门应结合实际研究制定并出台地方性城市民宿管理办法，推动民宿监管与发展，对民宿准入条件、开办程序、经营规范、监管主题、管理责任等作出明确规定，完善入住人员信息采集，限制安全隐患多、服务不佳的民宿房源进入市场，相关部门要对民宿进行备案，加强监督管理。
兰州日报社全媒体记者许沛洁

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