“租购同权”，能否成为启动楼市“双引擎”的一把钥匙

2017-08-03 13:05

兰州楼市今年连续三个月维持上涨态势。
7月中旬，一向领风气之先的广州市发布了加快发展住房租赁市场工作方案，其中的“保障租购同权”迅速发酵，引发热议。很快，住建部有关负责人称，将通过立法明确租赁当事人权利义务，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
租房市场长期发展不起来的一个根本原因就是，捆绑在房屋上的权益，租售之间，有着天壤之别。
在兰州，“租购同权”也迅速成了市民口中的热词，兰州晨报记者在采访中发现，不少市民认为这是一个积极的信号，他们期待着买房将不再是一个市民的唯一选项。
1有房无房，天壤之别
2017年，王长岩在兰州上大学、生活已近18个年头，而他在这个城市还没有属于自己的一套房子。
熟悉他的人都知道，一身兼着两份以上的工作，是这个正在步入中年的男人引以为傲的标签，他一直在竭尽全力支撑着这个家庭。现实总是残酷的，他既没有丰厚的家庭背景，又无一技傍身，离开家乡县城，在省城立足已属不易。
现在回想起来，王长岩有些懊恼地说，“一是没眼光，二是手头确实没有钱。”王长岩记得，他领到的第一份工资，大体上和兰州城关区一平方米的房价差不多，十多年过去了，现在的工资勉强只相当于房价的三分之一，当年能够全款买的房子，现在只能凑个30%的首付。
十几年来，兰州房价一直维持上涨的态势，因素有很多。但在王长岩看来，“丈母娘需求”和“学区房需求”，才是他能够理解的楼价上涨逻辑，在他周围，同学、同事谈了女朋友后，几乎都把买房当作了首要条件。
王长岩是个例外，他没买房娶到了媳妇，但是依然希望将来买房。和不少过去十几年没有买房的人一样，王长岩已被动辄过万的房价抛得远远的，在这个比自己老家还要熟悉的社区，他觉得自己还是个外人。尤其是当孩子快要入学的时候，外地人的身份更是如影随形。
王长岩的女儿2015年上小学的时候就遇到了麻烦，他租住的地方在静宁南路，片区小学报名时，优先保证片区户籍学龄儿童入学，因学校无空位，结果被按照统一调配划分到了其他小学。
因为没有买房，无法获得当地户籍，王长岩不得不接受这个结果。
2015年，王长岩同学的孩子也到了入学的年龄。但他的这位同学早在2005年就凑钱在甘南路买了一套50多平方米的小房子，那时候才十几万。房子虽然小，但是王长岩和他同学的境遇由此大不相同。
这十几年来，王长岩租住的房子租金从500多元涨到了2000多元，房租支出稳定地占据了他收入一多半；而他的同学，3年前就还清了10万元的贷款，孩子不仅上了一所不错的小学，如今这套房子市值也涨到了40多万。
因为一套房子，两个普通人的人生境遇就有天壤之别。在这样的现实面前，租房还是买房？看似你有权选择，但是近十年来，醒悟的人们发现，有钱就买房，没钱借钱凑首付贷款也要买房，其实你连一丁点的选择权都没有。由此，房价终于进入了一轮又一轮的只涨不跌的怪圈。
2租售并举的提出
就在王长岩懊恼的时候，7月18日，国家统计局公布了2017年6月70个大中城市住宅销售价格统计数据，统计显示，70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降，兰州房价则继续维持了小幅上涨的态势。6月，兰州新建商品房价格环比上涨0.8%，同比涨幅进一步扩大至4.5%，这也是兰州市自4月中旬推出新一轮区域限购政策后，连续三个月房价维持上涨态势。
2017年1月，最新发布的《甘肃蓝皮书》之《甘肃住房和城乡建设发展分析与预测(2017)》调查显示，44.16%的被访者认为目前房价高得难以接受，47.65%认为偏高，也就是说，九成以上居民认为房价高。
尤其是兰州、天水的商品房价格较高，已远远超出部分居民的实际购买力，抑制了居民的购房需求，根据调查数据，85.15%的无住房被访者和30.68%的有住房被访者，不打算近期购房的原因是房价太高。
为了实现百姓安居梦，政府开始着力构建“购租并举”的房地产市场供应体系，打造多层次住房结构，多方面保障不同群体的住房需求，试图建立房地产市场的长效机制。
2016年6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，同时也是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。并提出，到2020年，形成完善的住房租赁市场体系、公共租赁住房保障体系和租赁法规制度体系。
正如著名经济学家马光远一直强调的，“就市场结构而言，中国房地产市场最大的短板是政策过分关注了销售市场，而忽略了租房市场。”
3租售并举，难在何处？
一个完整的房地产市场一般由房屋买卖市场和房屋租赁市场两大部分组成。从国外经验看，租赁是住房供应的“双引擎”之一，一般占据40%-60%的市场份额，很多居民选择一辈子租房居住。而在兰州，选择租赁住房的远远低于这个比例。
“租售并举”政策提出已经过去了整整一年，但是整个市场反应似乎并不如当初政策预期，问题到底出在了哪儿？
兰州地产中介资深人士郑慧明说，供求两端信息不对等的问题一直困扰着兰州租赁市场的发展，房客从网站上找房子十之八九联系到的就是房屋中介经纪人，无法和房东见面，导致信息不畅，这造成了“租房难”和“租房贵”。同时，这种不对等也表现在房东和租客权益上。
兰州晨报记者在此前的采访中发现，从目前的情况来看，由于大量外来人口涌入房价高企的大中城市，租房市场中的承租人无论从经济实力还是个体之间的互相竞价来看都表现为典型的卖方市场特征，一个表现就是，遭遇骗租、涨租、拒租等出租房市场乱象的租客们绝对不在少数。
种种乱象的存在，直接导致目前的租赁市场上，租房主力人群仍然是以满足过渡居住需求为主。
兰州房地产中介业协会会长李锦章说，以房东个人为主的私人房屋租赁市场问题较多，比如公安部门推行的“以房管人”制度落实很难；由于租客流动性大，由此引发的租赁纠纷不断。
中国指数研究院在《中国住房租赁市场，一片正在崛起的蓝海》报告中分析认为，目前“重售轻租”的市场环境导致租赁市场发展落后，相关的财税性政策也未及时跟进并形成体系，这直接导致目前住房租赁市场仍以个体房东短期直租为主，机构参与者缺少。
李锦章说：“兰州房屋租赁市场上，绝大多数房源掌握在个人手上，房东们只会把出租当作短期过渡的手段，卖房套利才是最终目的。”
从购房者角度来看，一套房子上捆绑的诸多公共福利才是人们对买房热情不减的根本原因。以“学区房”为例，相同面积的房子，如果恰好在教育优势资源的片区，价格能高出一大截。
在户籍壁垒下，租房家庭被排除在当地教育、养老保障、医疗保障和住房保障体系之外，致使更多住房需求者选择“一劳永逸”的购房，而非在价格上更为“经济”的租房。
扭曲的市场激励，造成整个住房市场结构的失衡，虽然租房更符合年轻人的经济现状，但现实是许多年轻家庭仍然会选择顶着巨大的压力购买住房，而这与租售并举的政策目标显然相去甚远。
4一把钥匙
房地产业内人士认为，“租售并举”主要是供给侧角度考虑问题，提出的大背景是当时的楼市去库存化。马光远在其微信公众号发布的文章《“租售同权”能成为压倒房价的稻草吗？》指出，住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超出居住功能的价值，这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。
7月18日，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。
广州近日提出“租售同权”，媒体认为是抛出了一颗重磅炸弹。但是，正如马光远在其文中指出的那样，广州的“同权”实在是个夸大的“伪同权”，因为只提到了孩子入学的权利，但是附着在房子上的还有其他公共福利。
住建部有关负责人透过媒体说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
尽管目前户籍和房产仍是各大城市向市民提供公共服务的最主要依据，但是“租购同权”的提出旨在剥离两者附着的社会福利，方向正确，值得点赞，它会成为国家开始培育住房租赁市场，启动房地产市场租售“双引擎”的那把正确的秘钥吗？(文中人物为化名)

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