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【案说民法典】业主共有部分产生的收入归业主共有

2020-09-17 16:47

新甘肃·甘肃日报记者尤婷婷

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【案例】
2013年8月，位于兰州市城关区的A小区建成后交付业主，同时开发商与B物业服务管理公司签署《前期物业服务协议》，由B物业服务管理公司提供前期物业服务。2015年4月，A小区通过业主大会选举成立业主委员会。业主委员会与B物业服务管理公司签署《物业服务协议》，协议签订后由B物业服务管理公司继续为A小区提供物业管理服务。
2019年4月，部分业主发现小区内的高层住宅电梯里安装了显示屏并全天候播放广告并将该情况告知业主委员会。业主委员会经盘点后确认全小区共安装显示屏82块。业主委员会与B物业服务管理公司协商时，B物业服务管理公司表示确实与某媒体公司签署了合作协议，截止2019年11已收取委托发布广告费用12万元，同时该部分费用已经作为福利发放给全体公司员工，不同意将费用支付为业主委员会。
【法律适用条文】
《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
【法理评析】
兰州大学法学院副院长、教授、博导迟方旭；兰州大学法学院硕士研究生王志豪：
在实践中，一般来讲小区或多或少都会有一些公共收入，收入来源有小区内地面公共区域的停车收入、小区公共部分的广告收入和自取快递箱柜的租金收入等。过去在立法上没有对公共收益的归属问题进行明确的规定，开发商或者物业公司侵吞小区公共收益变成了自然而然的事情。对一些规模较大的小区来说，每年的地面停车费用收入可高达数百万元，都被开发商或者物业公司获取，业主的合法权益被严重侵害。
民法典相较于之前的物权法中业主的建筑物区分所有权而言，新增了关于小区公共收益的相关规定。其中第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。可以看出，民法典首先明确了公共收益属于全体业主共有，物业公司和开发商无权侵占。当然，公共收入的取得一定伴随着相应的成本支出和管理服务费用，这些服务内容并不包含在正常的物业服务范围之内，所以允许管理单位扣除合理的成本也是出于公平性的考虑。在实践中如果小区与物业管理单位进行约定，在公共收入分配时业主与物业公司约定分成比例，只要经过业主大会合法表决程序，也是有效的。
在本案中，高层住宅的电梯属于业主共有部分，B物业服务管理公司与某媒体公司签署协议，在小区高层住宅电梯里安装广告屏收取广告费12万元，该收益显然应该属于全体业主共有。在维护业主合法权益的同时，可对物业公司的成本和管理服务费用进行补偿，这对各方利益都进行了较好的平衡。

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