老旧小区的“疑难杂症”该咋治？

2022-09-10 16:51

某老旧小区内居住环境难如人意
服务设施老旧、活动场所狭小、环境卫生脏乱、物业不作为、路面坑坑洼洼……当前，还没有进行过改造的个别老旧小区存在着诸多“疑难杂症”。
由于物业服务管理不到位，居民拒缴物业费，而物业也往往以“入不敷出”为由敷衍了事。那么“服务差不缴费，不缴费服务更差”的死循环如何破解呢？针对个别老旧小区如何破解“疑难杂症”，记者采访了兰州市物业管理行业协会会长张勇。他认为，在全国新一轮老旧小区改造中，补齐物业管理服务短板、完善长效管理机制，探索物业服务新模式，是让这些小区得到全面改善的关键。
1 个别老旧小区物业服务不到位
张勇说，老旧小区由于建设时间久远，如今已不能满足人们的需求。老旧小区存在的问题在一定层面上制约了城市的发展。和谐小区是和谐社会的坚实基础，物业服务又是衡量小区和谐的重要指标。目前个别老旧小区的物业服务处于“混乱”状态，因此，有必要对小区物业服务模式进行创新，持续提升物业服务水平，满足人民对美好居住环境的新需求。
首先，住宅小区的环境好坏关系到千家万户的幸福生活。然而当前个别老旧小区的物业服务状况堪忧，有些老旧小区根本没有物业服务，只有政府托底提供的垃圾定时清理服务。此外，老旧小区内绿化带被破坏，草坪被践踏，乱停车、乱涂鸦、乱扔垃圾、违章搭建，路灯或消防栓损坏等，都让居民苦不堪言。一些老旧小区的物业服务主要是由国企下属的物业公司或者小型物业公司接管，管理效果较差，小区陷入半瘫痪状态，小区绿化维护及公共设施损坏维修不及时，无安保措施或安保措施不到位，社会闲杂人员随意出入小区，业主与物业的关系非常紧张、邻里关系不和谐，矛盾重重。
其次，老旧住宅小区物业服务存在困境。大部分老旧小区是售后公房、动迁安置房和早期商品房，这些小区由于自身的建设规模较小、规划设计标准较低、建造年限较久、产权结构复杂以及物业公司难成立等原因，在日常的物业服务实施过程中存在诸多困难。主要表现为以下三个方面：一是小区开发遗留问题多。由于建成的时间较长，又没有进行相应保养，大部分的老旧小区基本都存在路面破损、墙壁渗水、墙体脱落、厨房或卫生间漏水等开发商遗留的工程质量问题，潜藏着诸多的安全隐患。同时，由于早期住房的规划设计比较简单，老旧小区也大都存在停车位过少、人车没有分流、安防系统过弱和娱乐健身设施匮乏等问题。这些是业主最关心的问题，而这些问题的解决需要大量的资金，但是大部分老旧小区的维修基金早已使用完或者业主根本就没有缴纳维修基金。小区物业公司由于缺乏维修资金难以对小区进行改造，进一步加剧了物业服务的难度，这往往令业主不满意其服务质量。二是物业服务费收缴率低。老旧小区普遍存在“双低”，即物业服务费低、收缴率低的现象。
第三，物业服务费提升难。老旧小区的大部分业主是经济条件较差的工薪阶层、无固定收入的农民工或者孤寡老人，对物业服务的认知存在偏差，消费意识淡薄并且支付能力有限，认为“管不管无所谓”或物业就是看门扫地，根本不认可通过提高物业服务费来换取更高的物业服务质量，非常抵触物业服务费的提升，物业公司的调价操作难度非常大。而近年来，人工成本等各项费用却不断上涨，物业服务企业入不敷出，有些企业甚至连员工工资都发不出来，只能通过裁员来降低人力成本，继续艰难经营，这必然导致服务质量的降低。
2 如何破解老旧小区改造面临的诸多难题？
张勇说，城市老旧小区改造是一个必然趋势。老旧小区改造不仅满足了社会市场的投资需求，又不会影响房价，可以称得上是稳定的投资项目。初步研究发现，老旧小区改造的实施有效拉动了GDP增长，缓解了本地房地产建设带来的经济压力。
城市老旧小区改造方式目前主要有三种：首先是维护保留，也就是说，老旧小区改造的过程中将历史文化价值较高的建筑进行保留，其目的是维护传统的建筑风格。维护保留改造模式的优势是维护了小区的原貌，缺点是修缮过程成本较高，工作量大。其次是修缮升级，该方式主要适用于历史文化价值不高的小区，该类小区缺少完善的配套设施，此时仅需要修缮小区的外观即可，并不断完善小区的基础设施，改善生活环境。最后是拆迁重建，面对年代久远的小区，其建筑结构逐渐出现了问题，周边的环境较为混乱，无法满足人们的需求。但是，这样的老旧小区往往地理位置优越，复杂的改造过程需要庞大的资金支持，为了节约资金，往往选择拆迁重建的方式，以居民生活需求为基础，合理实施城市老旧小区改造。
老旧小区改造属于一项庞大的工程，随着城市老旧小区改造工作的不断推进，对应的危房和旧房的数量显著减少，与此同时，仍存在着大量的小区需要改造，且面对着多角度的改造问题。
一是缺乏充足的改造资金，维修基金长期闲置要想确保城市老旧小区改造工作的顺利进行，就必须具备充足的改造资金。初步研究发现，城市老旧小区改造资金的获取方式较为单一，主要来源于政府的拨款，而政府资金的投入有限，难以满足城市老旧小区改造的需求。例如，某小区在实施改造过程中，预算所需要的资金是2.3亿元，而政府只能提供1亿元的扶持资金，剩余的部分需要小区自行承担，如此庞大的资金缺口使得小区改造难以进行，久而久之形成了“烂尾工程”。值得注意的是，某小区本身具备一定的经济能力，即维修基金部分，但由于城市老旧小区改造过程不成熟，小区负责人无法发挥维修基金的价值，导致其长时间闲置，进一步加剧了城市老旧小区改造的实施难度。
二是小区改造流程复杂，部门间的协调工作难度大。一般来说，城市老旧小区改造过程繁琐，涉及供电、基建、市政等多个部门，诸多的部门难以做到全面的协调，进而使得城市老旧小区改造进展缓慢。还有网络的安装、消防的管理、居委会的创建等，这些部门也需要做到及时协调。
三是过分重视小区的外观改造，忽视了物业服务改造。老旧小区改造不同于常规的项目改造，有着要求高、关注度高、质量高等要求，这就对物业服务提出了新的要求。科学化的老旧小区物业服务改造是小区改造的前提，当前来说，小区物业服务主要为粗犷的方式为主，存在严重的问题。为了提高小区的生活环境，改造人员将外观改造视为核心，取得了不错的成绩。与此同时，改造人员忽视了物业改造，使得小区改造后的物业服务模式未发生变化，仍然实施传统的“自扫门前雪”模式，即使制定了复杂的小区物业服务办法，也仅仅停留在纸上，实践过程极度匮乏。如果小区长时间缺乏科学化的物业服务，那么改造后的小区也将越来越差，形成激烈的矛盾。
此外，对于居民来说，其关注的核心是城市老旧小区基础设施的改造，换句话说，只有配套设施完善了，居民的业余生活才会丰富，生活环境才会和谐。另外，小区建设初期对于道路的施工不重视，导致路面不平，且道路狭窄，随着生活水平的改善，家家户户买了小车，但由于道路狭窄，无法停车，居民只能将车停放在百米外的小区外，无形之中增加了居民的负担。
3 探索物业服务新模式
张勇说，为解决老旧住宅小区的物业服务难题，应结合小区自身实际情况，因地制宜，探索物业服务新模式，以实现老旧小区物业服务的良性发展，使小区环境得到全面和可持续的改善，让居民生活得更加舒心，促使社区和谐发展。
第一，物业要实现“打包合并+”物业服务模式。对规模比较小、物业公司不愿意接管的老旧小区，街道或社区居委会可以牵头搭线，将其中无人管理的若干个相邻小区进行合并，一起打包给同一家专业的物业服务公司，实现大规模集中管理，在卫生保洁、绿化管理、秩序维护、设备维修等方面实现资源共享。一方面可以适当地降低物业公司的经营成本，另一方面，也可以让业主实现以较低的物业服务费就能获得较为满意的物业服务。
第二，“居民自治+”物业服务模式。对居民经济条件一般、封闭条件较好的老旧小区，可以推行居民自治化物业服务模式。社区居委会可以引导小区居民成立物业服务委员会，代行部分基本的物业服务职能，通过居民民主协商实现自治管理，以较低的物业费用维护小区基本生活环境。同时，也可以通过物业服务委员会代行小区改造事务，把居民改造意见收集起来，敲定改造方案，统筹费用，然后通过居民进行充分协商，集中收取小区改造费用，最后代表小区全体居民委托专业公司进行小区改造，并公示费用。
第三，“党建引导+”物业服务模式。对居民经济条件较差、不能封闭的老旧小区，可以实行“党建引领+”物业服务新模式。社区党总支搭建小区党建平台，在小区建立党支部，通过公开推荐或民主选举，选出具备奉献精神和责任心的居民党员代表并发展成支部委员，成立“党建物业服务中心”，通过居民协商解决小区的环境卫生、停车收费和公共安全等问题，实现物业自治管理。党建物业服务中心为每栋楼配备一个党员管家，把党建服务延伸至居民家门口。同时，可以招聘小区内的无固定工作人员或低保住户为物业社工，负责保洁、安保等比较简单的服务工作。
第四，“职业经理+”物业服务模式。对居民经济条件较好、封闭条件较好的老旧小区，可以推行“职业经理+”物业服务模式。
第五，多途径保证改造资金，为了确保改造资金的充足性，当前需要从两个角度开展：首先是改造筹资渠道的拓展，尽可能注入新鲜血液，避免出现因资金不足而延缓改造工作的现象。
重视小区改造后的维护，小区物业公司是维护小区的主要执行者，其管理能力的强弱直接决定着小区的管理质量，所以，必须对物业公司的能力进行评价，挑选管理能力强的物业公司。在小区改造的维护阶段，物业公司必须深入到业主家中，明确业主对小区改造的看法，掌握业主的真实想法，进而制定合理的物业服务办法。
兰州日报社全媒体记者桑杰才让文/图

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