打造兰州东岗商业副中心五里铺商圈迎来转型考验

2017-02-20 15:45

由于商业设施建筑密度过高，公共配套设施不足，客流与物流相互影响，五里铺地区日益形成严重的交通拥堵，影响了该区域商业贸易的进一步发展。
去年8月，兰州市委市政府提出，兰州市将在主城区分层次建设一批商业综合体项目和多个城市副中心，其中就包括以五里铺商圈为核心的东岗商业副中心。
如何将批发业态迁出城区，对既有商业进行改造升级，将是打造东岗商业副中心的关键。
1. “由于商业设施建筑密度过高，公共设施不足，大量的人流和物流相互交叉影响，给该区域造成严重的交通拥堵，极大地影响着商业贸易的进一步发展。”
在兰州市的商业布局中，“东部”从来都是一个有着鲜明标签的商圈。自上世纪80年代以来，五里铺区域逐渐形成了一大批以服装、鞋帽为主的服饰类批发市场。20多年前，由于这里地处兰州中心城区的东侧边缘地带，人们遂为之冠以“东部市场”的简称。
随着经济社会的迅速发展，“东部市场”迎来了巨大的发展良机。如今的“东部市场”区域，已经聚集了十多家大中型批发市场。在经营业态方面，也由最初的服饰类，逐渐扩展至服装、鞋帽、钟表、箱包、化妆品、文体用品、小百货、小家电、床上用品、丝绸织品、玩具、小五金等数十个种类。除了吸引本市及周边市县商家前来批发商品之外，“东部市场”的辐射范围，更是远达青海、宁夏、新疆等西北省区。
兰州东部综合批发市场一位副总经理告诉记者，事实上，即便是“东部市场”这个名称，其实也有广义狭义之分。广义的“东部市场”，也即如今五里铺区域的各类批发市场；狭义的“东部市场”，则专指瑞德摩尔与新东部市场之间的区域。
据其介绍，东部综合批发市场属于五里铺村社区投资建设管理的社区集体企业。“早期的市场是1986年建成的，刚开始只是简单的大棚市场，商户在大棚里经营。从1992年起被省市政府列为重点工程，经过改造后成为全市第一家全封闭、全天候的综合批发交易市场。”此后，东部综合批发市场又先后经历了多次改造，最近一次大的改造是在2006年完成的新时代购物中心。
“多年来的高强度开发，导致五里铺区域商业设施建筑密度过高，而公共设施和停车场等配套设施的不足，加上大量的人流和物流相互交叉影响，给该区域造成严重的交通拥堵，极大地影响着商业贸易的进一步发展。”针对五里铺商圈的发展现状，兰州市商务部门有关负责人如是表示。
2016年8月初，兰州市委市政府召开专题会议，安排部署城区商业网点布局建设。此次会议提出，为完善城市功能，疏解中心城区压力，提升城市形象和品位，兰州市将打造2个中央商务区、5个城市综合体，并筹划建设4个城市商业副中心。其中，东岗商业副中心将以永新国际商贸城、甘肃飞天文化产业大厦等项目为支撑。
据业内人士介绍，所谓东岗商业副中心，实际区域为目前的五里铺商圈，也就是“东部市场”一带。

2. “将批发功能向中心城区边缘地带外迁，逐渐发展中高档零售业态。”
兰州市商务局市场体系建设处副处长金节成告诉记者，2015年，上一版《兰州市城市商业网点规划(2005-2015)》正式到期。同年7月20日，兰州市四版总体规划获国务院批复并正式实施，该规划中，中心城区范围及定位均发生变化。另一方面，正在加紧建设的城市轨道交通，也将对全市商业网点的布局产生重大影响。
2015年3月，兰州市商务局委托兰州市城乡规划设计研究院编制《兰州市城市商业网点规划(2016-2020)》。2016年6月，《规划》通过专家评审。
在这份规划中，兰州市中心城区将形成“4+1”的城市商业主体框架体系，即“市级商业主中心、市级商业副中心、组团级商业中心、社区级商业中心加特色商业街区”，其中，市级商业主中心分别为城关商业主中心、七里河商业主中心；市级商业副中心分别为东岗商业副中心、安宁商业副中心以及西固商业副中心。对于东岗商业副中心，《规划》明确提出“该商业中心位于东岗组团五里铺周边”。
根据《规划》，东岗商业副中心在功能上以零售服务为主导，“依托区域现有商业基础，优化现有业态，发展新型业态，营造特色商区，提供中高档商品及服务，打造满足消费者购物、餐饮、休闲等多种需求的零售主导型市级商业副中心。”
在布局结构上，东岗商业副中心为“一街一板块”，即依托S654#路，建设东岗五里铺商业街；形成由三大街区构成的五里铺核心商业板块。
据金节成介绍，东岗商业副中心在具体实施上，通过政策上的鼓励和管控，引导低层次业态逐步退出，培育中高档零售业态发展的市场环境和客源，分阶段逐步过渡到符合商业中心要求的业态布局。“将批发功能向中心城区边缘地带外迁，逐渐发展中高档零售业态。”
另外，根据《规划》，东岗商业副中心的建设，还将通过更新改造完成S654#路等城市规划道路建设，形成通畅便捷的道路交通网络。同时，结合商业中心的地下空间，按相关规范要求，设置地上、地下公共停车场，以解决该区域的动态及静态交通要求。
特别值得一提的是，东岗商业副中心在业态设置上，鼓励设置商务、科技、创意类网点及各类专卖店、品牌连锁店、购物中心、高档餐饮、文化娱乐类商业网点；适度设置便利店、食杂店、折扣店；禁止设置农贸市场、旧货市场以及批发市场。

3. “打造东岗商业副中心，无论将五里铺区域高度聚集的批发业态外迁，还是对既有零售业态进行转型升级，都需要一个长期的过程。”
规划虽然宏大，但以往无数的经验表明，大型市场和商圈的改造升级往往面临着来自方方面面的难题。抛开征地拆迁、建设资金等“常规”问题，仅商户们的经营惯性以及对搬迁带来的不确定性的恐慌，就足以对项目的实施带来极大的困扰，兰州市区多个农贸产品批发市场旷日持久的“搬迁史”，就是鲜活的例子。
对此，长期负责商业网点布局的金节成颇有感触。在记者采访时，他就以绿色市场艰难的搬迁过程，表达对东岗商业副中心打造中可能遇到的问题的担忧。
参与《规划》编制的兰州市城乡规划设计研究院国家注册规划师王鸿儒告诉记者，从现状来看，五里铺商圈众多批发市场普遍较为杂乱，停车设施严重不足，对周边东岗东路交通造成极大影响。“从城市长远发展的角度考虑，应该对批发功能向外迁移，对零售业务可以保留，但需要逐步提升改造、转型升级。”
据前述东部综合批发市场副总经理介绍，目前，五里铺商圈的各类商家数量早已过万，仅东部综合批发市场，各类商家就达6000余家。近期，记者就东岗商业副中心建设随机走访时，许多商家就对批发功能外迁不以为然。
在东部品牌服饰批发广场，一家经营军品户外服装的商户就明确表示，反对批发市场外迁，“东部市场是自发形成不断发展壮大才有今天的规模，消费者也早就熟悉了现有的消费环节，如果搬到城外，谁还会跑那么远去？这两年商户们的日子本来就不好过，搬出去生意更不好做了。”
经营男装夹克的商户孙先生则告诉记者，仅他所经营的20多平方米的商铺，就已经投入了180多万元的成本，“如果要搬迁，我们买商铺的钱谁来补偿？已有的客户资源又怎么去维系？”在他看来，即便相关规划已经出炉，但东部商圈如此规模的批发市场要完成搬迁，绝非一朝一夕所能完成。“武汉汉口北商贸物流中心早就建成了，但是汉正街的批发市场还不是照样运行？”
金节成告诉记者，东岗商业副中心的具体实施，还是由市、区两级政府部门主导推进，“作为商务部门，我们的职责就是根据城市总体规划，站在城市长远发展的角度，制定全市商业网点布局规划，为商业网点的建设提供依据。”
一位不愿具名的区域经济专家告诉记者，除了历史形成的批发市场，五里铺周边新近落成的永新国际商贸城，在功能上也以批发为主，而其招商工作至今仍很不理想。早已更名为万商国际的甘肃飞天文化产业大厦，如同楼体上巨大的“shoe”字招牌，留给人们最深的印象，仍是主营批发的鞋城。
“打造东岗商业副中心，无论将五里铺区域高度聚集的批发业态外迁，还是对既有零售业态进行转型升级，都需要一个长期的过程。”在他看来，一个区域的商业生态的革新，的确需要走很长的路，只有制定明确的规划，提出具体可行的实施办法，同时又有着大多数人可以预期的光明前景，才能逐步推进。而这个过程，正是对政府相关部门的真正考验。

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